Grundstückssuche – Baugrundstücke

Grundstück gesucht mit oder ohne Baurecht

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, kann neben einem Hauskauf auch über einen Neubau einer Immobilie nachdenken. Dazu benötigt man ein Grundstück gesucht mit entsprechenden Baurechtsoptionen. Ob dieses Baurecht in Form einer Genehmigung ausgewiesen ist oder nicht beeinflusst den Kaufpreis, die zeitliche Umsetzung und das Risiko der Projektentwicklung. Ist das Traumhaus bereits geplant, steht der Immobiliensuche nach dem richtigen Grundstück gesucht nichts mehr im Wege. Bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück ist es wichtig zwischen den Zeilen zu lesen. Was nützt das Bauland in bester Lage zum Spitzenpreis, wenn es eine ungünstige Ausrichtung sowie schlechte Bodenbedingungen vorliegen. Kann das Baurecht entsprechend den bestehenden Vorstellungen umgesetzt werden oder gibt es baurechtliche Auflagen die es zu erfüllen und zu berücksichtigen gibt. Wie bei jeder Immobilieninvestition gilt auch hier, die Lage ist unveränderbar.
Sofern das bestehende Grundstück gesucht zum Kauf bereits eine rechtsverbindliche Baugenehmigung vorweisen kann, kann man rechtlich gesehen sofort anfangen zu bauen und ist vergleichbar mit einem Hauskauf gleich gezogen. Man ist dann als Erwerber deutlich besser aufgehoben als ohne Baugenehmigung da man damit das Projektentwicklungsrisiko erheblich minimiert hat. Solch ein Baurecht wird aber beim Verkauf des Grundstückes großzügig aufgerechnet und erhöht damit den Kaufpreis des gesuchten Grundstücks maßgeblich. Man kann diese Wertschöpfung aber auch selbst vornehmen und sich im Kaufprozess mit den Behörden im Vorfeld abstimmen, was genehmigungsfähig ist und was außerhalb der Möglichkeiten liegt. Ein Vorgespräch bei der entsprechenden Baubehörde kann das Risiko bzgl. des noch zu entwickelnden Baurechtes nicht ausschließen, aber im Vorfeld erheblich minimieren. Man bekommt als Bauherr zudem gleich ein Gefühl worauf die Behörden bei der Einreichung der Unterlagen besonders viel wert legen. In der Regel geht es da um die Einhaltung der Geschossflächenzahl (GFZ und GRZ), Einbeziehung der Nachbarn und Berücksichtigung des Bebauungsplans oder der Umgebungsbebauung nach §34c. Sind diese Hausaufgaben gemacht, ist die Immobiliensuche bereits so gut wie erfolgreich abgeschlossen. Einzig das Grundstück selbst muss noch geprüft werden, so dass dann der auch der Notar bestellt und beauftragt werden kann.

Wie leite ich den Kaufpreis bei der Grundstückssuche ab?

Die Preise für Grund und Boden sind in den letzten Jahren explodiert. Bauland ist knapp und teuer. Gerade in diesem überhitzen Nachfragemarkt sollte man beim Immobilienkauf nicht zu viel bezahlen. Die statistischen Durchschnittswerte für baureifes Land sind dahingehen leider nur wenig hilfreich, da sie die lokalen Besonderheiten nicht im Detail berücksichtigen. In der aktuellen Marktlage wird nicht mehr der reine Bodenrichtwert zu Grunde gelegt, sondern die baurechtlich maximal zu errichtende Wohn- oder Gewerbefläche (Einzelhandelsfläche). Oftmals ist es dann auch noch unabhängig, ob eine verbindliche Baugenehmigung vorliegt oder nicht. Die Verkäufer leiten den erzielbaren Kaufpreis von dem was entstehen kann bereits im Vorfeld zu Rate. Die Baukosten werden dann geschätzt und in Abzug gebracht und darauf aufbauend der Kaufpreis eingefordert. Die Gutachterausschüsse können so gesehen eine preisliche Orientierung liefern, bieten aber schon länger nicht mehr die Basis der marktwirtschaftlichen Kaufpreisfindung. Zudem sind die Werte der Gutachterausschüsse vergangenheitsbezogene Richtwerte, die in den letzten 5 Jahren stark gestiegen sind.
Wer bei der Grundstückssuchesuche sowie beim Hauskauf oder auch bei der Wohnungssuche nicht einseitig auf eine Akquiseform setzen. Es gibt neue und innovative Ansätze die die Reichweite des Grundstücks-Ankaufsprofil deutlich erhöhen können. Eine sinnvolle Ergänzung bei der Immobiliensuche kann eine Immobilien Suchanzeige sein.
Die Preise schwanken, entsprechend der Qualität des Grundstücks und der Nachfrage, regional sehr stark. Zu berücksichtigen gilt, dass größere Grundstücke gesucht in ländlichen Gebieten billiger den Besitzer wechseln als kleine Parzellen in den Ballungszentren, welche Spitzenpreise kosten können. Maßgeblich für die Kaufpreisfindung des Immobilienangebotes gilt der Grundsatz der Lage und was baurechtlich möglich und zulässig ist. Je besser und je mehr Optionen, desto höher dürfte der erzielbare oder zu bedienende Kaufpreis sein. Gerade im Expansions Management von attraktiven Einzelhandelsfläche mit hoher Kaufkraft und steigender Bevölkerung haben die Kaufpreisfaktoren für Grundstücke zur Projektentwicklung enorm angezogen.

Worauf sollte man besonders achten, wenn ein Grundstück gesucht wird?

Bei der Wahl des richtigen Baugrundes gilt es zu beachten, dass

  • die Erschließung des Baugrundes im Preis inbegriffen ist. Falls nicht, bei der Gemeinde fragen, mit welchen Gebühren noch zu rechnen ist.
  • der Kaufpreis fair bemessen ist
  • die Bodenbeschaffenheit dem Bedarf entspricht aus (felsiger Untergrund, hohes Grundwasser, Altlasten)
  • der Bebauungsplan akzeptable Vorgaben im Hinblick auf Wohnfläche, Gebäudehöhe, Dachneigung, Firstrichtung des Hauses vorgibt
  • das Grundstück so zugeschnitten, dass Balkon, Terrasse, Garten und Solaranlage in Südrichtung liegen
  • die Infrastruktur im Wohn- oder Gewerbegebiet dem Bedarf entspricht, Expansionsflächen bestehen
  • genügend Einkaufsmöglichkeiten, Spielplätze, Kindergarten und eine Schule vorhanden ist
  • keine weiteren Baumaßnahmen vorgesehen sind, welche die Wohnqualität beeinträchtigen könnten (Gewerbegebiet, Straßenbau)
  • Lage und Umfeld bewerten
  • richtigen Makler gesucht
  • Himmelsausrichtung
  • Nachbar- und Umgebungsbebauung

Soweit entsprechende Einrichtungen nicht bereits bestehen, empfiehlt es sich vor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu nehmen. Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte künftige Entwicklung der Gemeinde dar und gibt vor allem Aufschluss über die wichtigsten Planungen. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück kann sehr zeitraubend sein. Wer einen Bauplatz sucht, hat aber viele Möglichkeiten, sich Grundstücksangebote einzuholen:

  • Immobilienanzeigen studieren: Ein- bis zweimal wöchentlich werden in den meisten Tageszeitungen im Immobilienteil Grundstücke zum Kauf angeboten.
  • Immobilienanzeigen aufgeben: Durch Schalten von Suchanzeigen in Zeitungen (Immobilienteil), insbesondere auch in Gemeinde-, Orts- und Anzeigenblättern, können Angebote kommen.
  • Gemeinden befragen: Bei Städten und Gemeinden sind häufig Grundstücksangebote zu erfragen. Dies gilt insbesondere, wenn sich der Kaufinteressent schon in der Planungsphase über neue Bebauungspläne informiert.
  • Suchmakler beauftragen: Die örtlichen Immobilien Suchmakler kennen den Immobilienmarkt in der Regel sehr gut und können schnell und direkt Immobilienangebote liefern.
  • Architekten einschalten: Architekten können gute Ansprechpartner sein, da sie oft wissen, wo die Gemeinden neue Areale für den Wohnungsbau von Mietwohnungen erschließen.
  • Direktbeschaffung/im Bekanntenkreis recherchieren: Die Direktbeschaffung von Grundstücken ist meist sehr zeitaufwendig, außer man nutzt Immobase. Dabei ist hier die Chance am größten, zu außergewöhnlich günstigen und attraktiven Grundstücken zu kommen.

Erfolgreich ein attraktives Grundstück gesucht finden und erwerben

Die Suche nach einem passenden Haus zum Kauf oder Grundstück gesucht hat sich in den letzten Jahren enorm erschwert. Durch das bestehende Niedrigzinsniveau wurde die Suche nach Immobilien angefacht. Die Preise haben sich auf breiter Front, auch und gerade für Grundstücke zur Bebauung, nach oben entwickelt. Losgelöst von dem hohen Kaufpreisniveau ist es zudem sehr schwer attraktives Bauland mit den richtigen Lagekriterien zu finden. Um die Immobiliensuche zu vereinfachen gibt es neue Möglichkeiten attraktive und nachhaltig interessante Immobilie zum Kaufen zu finden. Die Suchanzeige bei Immobase bietet mit der Dreifachstrategie eine adäquate Ergänzung zu den bestehenden Angebotsstrukturen. Der Suchagent von Immobase kann einem enorme Vorteile bei der Immobiliensuche bereit stellen.
Wer ein Grundstück kauft, darf nicht vergessen die anfallenden Nebenkosten einzukalkulieren. Grundstückskäufer und Suchende nach Expansionsflächen müssen i.d.R. den Notar, Gebühren für die Änderungen im Grundbuch, eventuelle Maklerkosten und die Grunderwerbssteuer bedienen. Sofern das Grundstück noch nicht an das Strom- und Gasnetz oder die Wasserversorgung angeschlossen ist, könnten zusätzliche Erschließungskosten beim Hausbau anfallen. Besonders teuer sind Altlasten oder Nießbrauchrechte. Sollten solche Altlasten zu Beginn der Bauarbeiten entdeckt werden, können diese die zeitliche Planung verzögern und die Entsorgungskosten mehre Tausend Euro vereinnahmen. Bei den Baukosten lehrt die Erfahrung, dass man hierzu großzügig kalkulieren sollte und vor allem einen pekunären Puffer für Änderungen (Neuerungen in der Baubeschreibung, bessere Materialien) und um Unvorhergesehenes berücksichtigen zu können.
Bevor man den Kaufvertrag für ein Grundstück unterschreibt, ist es zudem wichtig die Einträge im Grundbuch zu überprüfen. Das Grundbuch ist ein amtlich-öffentliches Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse regelt. So können im Grundbuch Rechte weiterer Personen vermerkt sein. Möglich wäre zum Beispiel, dass der Nachbar einen Weg über das Grundstück nutzen darf oder dass nachträgliches Verlegen von Gas- oder Telefonleitungen geduldet werden müssen. Mit Hilfe des Grundbuchs können Grundstückskäufer außerdem herausfinden, ob der Baugrund noch mit Schulden des Vorbesitzers belastet ist. Schwieriger ist es, sofern ein Recht auf Wohnraum eingetragen ist. Diesen Eintrag zu löschen bedarf der Zustimmung des Nießbrauch Begünstigten.

Qualität und Ausrichtung des Grundstück gesucht entscheidet

Den Standort des neuen Zuhauses festzulegen ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Da die Lage der neuen Immobilie und des Grundstück gesucht unveränderbar ist, muss man unbedingt den Standort und die Lage des Grundstückes im Detail bewerten. Darum sollten sich angehende Bauleute ein genaues Bild über Lage und Nachbarschaft sowie künftige Entwicklungen des zur Wahl stehenden Wohnorts und damit verbundenen Wohnraums machen.
Die Lage des Grundstücks ist entscheidend für die Wertentwicklung des Neubaus wie auch dafür, wie wohl der Nutzer sich fühlt oder wie erfolgreich der Einzelhändler mit seinen Flächen Umsätze generieren kann.
Nachdem einige Grundstücke zur Auswahl stehen, folgt die Analyse: jedes Grundstück gesucht wird für sich nach Lage und Umfeld bewertet. Hierbei ist zu untersuchen, inwieweit das Grundstück sich

    • ausrichtet
    • Umweltbelastungen, wie Lärmbelästigung oder Luftverschmutzung ausgesetzt ist
    • bzgl. der Nachbarbebauung den Vorstellungen des Suchendem entspricht
    • Anbindung
    • Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden

usw.

Erst wenn die Lage der Prüfung standgehalten hat, sollte man sich Gedanken über den Immobilienkauf und den Bau befassen.

Grundstück gesucht
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